Apa yang korang kena tahu semasa serahan Milikan Kosong hartanah sekunder?
Bagi hartanah sekunder, serahan VP ni bergantung pada pembayaran baki harga belian untuk hartanah tersebut dan Pembahagian Dipersetujui (Agreed Apportionment). Bagi yang masih tak jelas dengan istilah ni, ianya adalah sebuah senarai terperinci bil-bil yang dah dibayar oleh pemilik terdahulu termasuklah dana terikat, bil air dan yuran pengurusan.
Kaedah yang biasa digunakan semasa serahan VP hartanah sekunder ialah garis masa 3 + 1 bulan yang digabungkan dalam SPA. Tujuannya adalah untuk berikan tempoh yang cukup kepada kedua-dua pihak untuk menyediakan dana bagi pembelian hartanah (bagi pembeli) atau berpindah dan melakukan pemindahan pemilikan dengan betul. Serahan VP hanya akan disahkan bila penjual menyerahkan sendiri kunci kepada korang ataupun melalui peguam korang.
Bila bermulanya waktu serahan Milikan Kosong ni?
Tempoh waktu bagi serahan VP ni bermula daripada Tarikh Perjanjian Jual Beli. Maksudnya, bagi korang yang nak beli rumah primer, tarikh SPA adalah tarikh bermulanya serahan VP dan akan berakhir selepas 24 atau 36 bulan dari tarikh tersebut.
Contohnya, Anna ada tempah satu unit rumah dan dah membayar yuran tempahan yang dimintak pada 1 September 2019. Pastu, Anna buat permohonan pinjaman perumahan dari bank dan berjaya mendapat kelulusan. Pada 1 Oktober 2019 pulak, Anna pergi ke pejabat pemaju untuk sign SPA yang diberikan pada tarikh hari yang sama. Jadinya, waktu serahan VP akan bermula dari 1 Oktober 2019 hingga 30 September 2022.
Bagi pembelian hartanah sekunder pulak, tempoh serahan VP adalah lebih singkat sebab korang boleh expect untuk terima VP hartanah tersebut selewat-lewatnya pada hujung tempoh tiga bulan tersebut.
Okay, katakanlah Brian sign tawaran pembelian rumah dari Raj dan membayar wang pendahuluan pada 11 Mac 2019. Brian sign SPA kat pejabat peguam pulak pada 15 mac 2019, lepas pinjaman perumahan dia diluluskan. Kat sini waktu serahan VP akan bermula pada 15 Mac dan selewat-lewatnya pada 16 Jun 2019.
Apa jenis pampasan yang korang boleh tuntut disebabkan kelewatan serahan milikan kosong?
Setiap SPA, sama ada Perjanjian Jual Beli Berkanun (Jadual H atau Jadual G) ataupun SPA yang didraf sendiri oleh peguam akan mengandungi satu klausa yang menyatakan kesan kelewatan serahan VP. Dikenali sebagai klausa denda dan jumlah ganti rugi yang ditetapkan (liquidated and ascertained damages (LAD), ia berfungsi untuk tentukan jumlah yang boleh dituntut oleh korang dan dikira sebagai pampasan atas pelanggaran perjanjian. Bagi mengira pampasan LAD ni, ianya akan bermula dari tarikh tamat asal serahan VP dan berakhir pada tarikh milikan kosong yang diterima oleh korang. LAD jugak harus dibayar kepada korang dengan segera pada tarikh serahan VP sebenar.
Sekiranya pemaju buat hal dan tak nak bayar LAD, korang ada pilihan untuk ambik tindakan terhadap pemaju tersebut, sama ada melalui Tribunal Pembeli Rumah atau mahkamah sivil.
Macam mana pulak nak tuntut LAD atau ganti rugi akibat kelewatan serahan daripada pemaju?
Kalau korang berada dalam situasi dimana kelewatan serahan VP tersebut adalah tak munasabah dan LAD tak mencukupi pun untuk tampung kerugian korang kedua-dua pihak boleh buat satu Perjanjian Penyelesaian. 
Perjanjian Penyelesaian ni adalah sebuah dokumen yang sah di sisi undang-undang dimana satu pihak (penjual) bersetuju untuk bayar kepada pihak yang terkilan (korang) dengan jumlah yang telah pun dipersetujui. Perjanjian ni dikira sebagai jalan penyelesaian penuh dan jugak yang terakhir. Tapi jangan lah risau, Mahkamah Malaysia jugak mengiktiraf kesahihan perjanjian yang dibuat antara pemaju perumahan dan pembeli bagi sebarang pertikaian yang wujud berkaitan LAD disebabkan kelewatan serahan VP.
Lagi satu, Perjanjian Penyelesaian ni turut menyenaraikan terma dan syarat yang perlu dipatuhi oleh kedua-dua pihak - tak boleh saman pihak yang satu lagi atas isu yang sama in the future. Dalam kebanyakan kes VP ni, pembeli rumah akan pilih Perjanjian Penyelesaian untuk mengelakkan dari turun naik mahkamah bagi perbicaraan penuh.
Kalau pemaju enggan bayar LAD pulak macam mana? Apa yang korang boleh buat?
Korang yang tak puas hati boleh failkan tuntutan terhadap pemaju yang berdegil sama ada di Tribunal Pembeli Rumah atau kat mahkamah sivil. Pilihan ni bergantung pada faktor masa, kos, dan kuantum merit (jumlah yang boleh dituntut).
Tuntutan LAD di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.
Tuntutan jenis ni biasanya tak tinggi dan tak perlu libatkan peguam dalam proses tuntutan sebab korang sendiri yang akan buat permohonan tuntutan di tribunal. Prosedur permohonan jugak agak jelas dan senang. Korang hanya perlu failkan satu set borang permohonan yang menyatakan LAD yang boleh dituntut dan sertakan sekali dokumen sokongan serta membayar yuran tetap sebanyak RM10. Sekiranya tuntutan diluluskan oleh tribunal, korang akan dibayar pampasan LAD. Sebarang tuntutan pada tribunal mesti difailkan dalam masa 12 bulan sama ada dari tarikh CCC atau tarikh tamat tempoh tanggungan cacat yang ditetapkan dalam SPA.
Tapi kan, korang kena tahu yang jumlah maksimum tuntutan melalui tribunal adalah RM50,000. Jadinya, kalau pampasan LAD melebihi RM50,000, korang kena tutup mata je untuk jumlah yang lebih tu. Cara lain pulak adalah dengan membahagikan tuntutan tersebut kepada dua tuntutan berasingan.
Bagi cara yang kedua ni, korang kena failkan tuntutan dalam tempoh yang tak ditetapkan bagi jumlah tak melebihi RM50,000. Sekiranya tuntutan pertama diluluskan, korang boleh boleh buat tuntutan seterusnya bagi baki jumlah pampasan LAD tersebut.
Selain tu, korang jugak kena tahu yang tribunal tak ada kuasa penguatkuasaan. Maksudnya kat sini, kalaulah berlaku kejadian dimana pemaju tak patuh pada tuntutan yang diluluskan oleh tribunal, korang kena memohon supaya tribunal memulakan prosiding penguatkuasaan kepada tuntutan tersebut kat mahkamah sivil. Tribunal kemudiannya akan menghantar satu salinan tuntutan yang telah direkodkan oleh mahkamah kepada korang Salinan tuntutan ni boleh digunakan oleh korang untuk menguatkuasakan terhadap pemaju melalui tindakan sivil.
Tuntutan LAD melalui tindakan mahkamah
Korang kena tahu, tuntutan kat mahkamah sivil biasanya lebih mahal dan rumit. Sebab tu lah korang yang nak buat tindakan sivil terhadap pemaju dinasihatkan untuk hire peguam supaya boleh guide korang mengenai proses dan keperluan mahkamah. Takde lah korang terkebil-kebil kat situ.Di bawah Akta Had Masa 1953, tuntutan berdasarkan pelanggaran kontrak perlu dikemukakan dalam tempoh 6 tahun dari tarikh sebenar serahan VP atau dari tarikh pembayaran pampasan LAD.
Oleh itu, korang jugak kena tunjukkan terdapat pelanggaran kontrak dan wujud klausa yang menetapkan jumlah yang harus dibayar sekiranya berlaku pelanggaran dalam kontrak tersebut. Setelah tuntutan tersebut berjaya, korang berhak menerima satu jumlah yang tak melebihi jumlah pampasan LAD yang tercatat, kecuali lah terbukti yang klausa LAD dan jumlah tercatat di situ tak munasabah.
Apa-apa pun, tak kisah lah hartanah kediaman jenis apa yang korang bercadang nak beli, make sure korang tahu berapa banyak jumlah pinjaman perumahan yang boleh dimohon berdasarkan keadaan kewangan korang. Macam mana caranya? Senang je, klik Laporan Kelayakan Pinjaman Perumahan. Yang bestnya, semakan kelayakan ni percuma!
Pastu, dapatkan pinjaman perumahan paling sesuai di laman Perbandingan Pinjaman Perumahan Di Malaysia 2019!
Semoga berjaya!
Artikel ini diolah semula dari artikel “Apa maksud Serahan Milikan Kosong atau Vacant Possession (VP) bagi hartanah kediaman di Malaysia?” yang diterbitkan kali pertama di iProperty.com.my.
Baca Ni Jugak:
- Cukai Tanah Kena Ganti Dengan Cukai Petak, Tapi Kenapa Mahal Sangat?
- Nak Beli Rumah Kat KLANG. Tapi Apa Yang Menarik Kat Sana?
