Adakah Kerajaan Berjaya Mengawal Kegiatan Spekulasi Hartanah?

Updated 23 Aug 2017 – By Loanstreet


Sejak 5 tahun lepas, pihak kerajaan telah melaksanakan pelbagai langkah pengawalan untuk mengurangkan spekulasi dan inflasi terhadap harga hartanah. Walaubagaimanapun, adakah pihak kerajaan benar-benar dapat mengawal pasaran? Disini, kita akan melihat semua langkah yang telah diambil sejak 2010.

1. Kenaikan Kadar Faedah

Bank Negara Malaysia (BNM) telah menaikkan kadar faedah dari 3% kepada 3.25% pada 10 Julai 2014 buat kali pertama semenjak Mei 2011, selepas mengkaji semula Kadar Dasar Semalaman (KDS). KDS memberi kesan kepada Kadar Berian Pinjaman Asas (BLR). Maka, peningkatan terhadap OPR akan bersalingkait dengan BLR sekaligus (dari 6.6% ke 6.85% , pada masa artikel ini ditulis).

*Maklumat lanjut hubungan antara OPR dan BLR

Walaupun tujuan utama BNM menaikkan kadar faedah bukanlah untuk mengurangkan peningkatan harga hartanah, kesan daripada kenaikan ini akan paling dicerminkan oleh harga hartanah oleh sebab leveraj tinggi di pasaran hartanah.

Nota : Leveraj disini bermaksud jumlah pinjaman yang besar untuk pembiayaan hartanah.

Adakah Kerajaan Berjaya Mengawal Kegiatan Spekulasi Hartanah?

Walaupun peningkatan kadar faedah ini, secara tunggalnya, bukanlah besar sangat, eskalasi berikutnya perlu diberi perhatian sewajarnya. Setiap kenaikan kadar faedah akan menambah kos dana, menyebabkan ia kurang menarik untuk mengambil risiko dengan dana yang dipinjam.

2. Pemansuhan Skim Faedah Ditanggung Oleh Pemaju (DIBS)

DIBS adalah satu innovasi dalam pembiayaan hartanah dimana tujuan asal adalah untuk membantu mengurangkan kos pemilikan rumah. Dibawah DIBS, pembayaran faedah akan ditanggung oleh pihak pemaju semasa proses pembinaan. Walaubagaimanapun, pihak spekulator telah mengambil kesempatan ini untuk membeli hartanah dengan perbelanjaan modal yang lebih rendah.

Pemansuhan skim ini menghalang pembeli dari menikmati tempoh bebas faedah dan menambahkan had perbelanjaan yang diperlukan untuk spekulasi hartanah. Langkah ini secara efektiknya telah menghalang spekulasi oleh golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Walaubagaimanapun, kelemahan system ini adalah bahawa hartanah menjadi kurang berpatutan kepada golongan yang benar-benar berminat.

Perlu dinyatakan bahawa sesetengah pemaju telah mencipta sistem alternatif untuk pembeli terus menikmati faedah ini. Secara amnya, Skim Rebat Faedah Oleh Pemaju (DIRS) telah menjadi sesuatu yang lumrah. Dengan skim ini, pihak pemaju akan menanggung faedah dengan memberikan cek sama nilainya dengan faedah yang dikenakan itu kepada pembeli.

Secara keseluruhanya, pemansuhan DIBS berjaya menghalang golongan yang kurang berkemampuan dari terus bermain spekulasi hartanah.

3. Indeks Nilai Hartanah (RPGT)

Sebagai langkah untuk mengawal harga hartanah, pihak kerajaan sekali lagi menaikkan RPGT pada 2014.

“RPGT secara strukturnya memfokuskan pada spekulator dan disebabkan ia bukan cukai yang perlu dijelaskan dengan serta-merta, ia tidak menjadi beban kepada golongan yang membeli hartanah untuk pendiaman ataupun pelabur yang menjana keuntungan melalui sewaan. Dalam tempoh masa yang panjang, langkah ini dapat mengurangkan spekulasi hartanah”, Tan Sri Leong Hoy Kum selaku Pengarah Urusan Kumpulan Mah Sing berkata.

RPGT akan mengurangkan keuntungan pihak spekulator dan akibatnya, mengurangkan permintaan untuk hartanah sub-sales oleh pelabur jangka pendek. Pelabur jangka panjang dijangka tidak terkesan dengan kenaikan cukai ini.

Penambahan tempoh bagi RPGT (untuk kadar 30%) dari 2 tahun ke 3 tahun juga dilihat sebagai langkah pemulihan. Oleh kerana pembinaan sesuatu projek biasanya mengambil masa diantara 2-3 tahun untuk disiapkan, dibawah peruntukan yang sebelumnya, pihak spekulator dapat mengelak dari membayar kadar paling tinggi RPGT dengan menjual hartanah sebaik sahaja ia siap dibina. Dengan penambahan tempoh ini, ia memberi kesan yang lebih luas kepada pemain pasaran.

Sesetengah pihak berpendapat bahawa kenaikan RPGT menambahkan lagi beban kepada harga hartanah. Pekara ini berpunca daripada penjual cuba memindahkan cukai yang perlu dibayar kepada pembeli dan penjual melambatkan proses penjualan perumahan, yang mungkin akan menyebabkan kekurangan bekalan.

Walaubagaimanapun, RPGT adalah satu langkah yang efektif untuk mengekang permintaan spekulasi. Pelabur jangka masa singkat dan spekulator adalah pihak yang akan paling merugi dari peningkatan RPGT pada 2014.

4. Harga Minimum untuk Pelabur Asing

Harga minimum untuk pembeli dari luar negara dinaikkan dari RM 500K kepada RM 1 juta. Langkah ini adalah untuk menghalang pelabur luar negara membeli hartanah yang sepatutnya dimiliki oleh golongan pendapatan rendah dan sederhana.

Akan tetapi, langkah ini dijangka memberi kesan minimum kerana pemilikan hartanah oleh pelabur luar negara dianggarkan hanya 7% dalam pasaran. Tambahan pula, kebanyakan hartanah yang menarik perhatian pelabur asing secara azalinya bernilai lebih dari RM 1 juta.

5. Had Maksimum 70% pembiayaan bagi pinjaman ke-3 bagi kediaman

Polisi ini dilaksanakan pada tahun 2010 untuk pinjaman perumahan. Individu dengan 2 pinjaman perumahan yang aktif hanya dibenarkan untuk mendapat had pembiayaan pinjaman 70% untuk pinjaman perumahan yang ke-3. Langkah ini akan menambah modal permulaan bagi berspekulasi di pasaran hartanah kediaman secara aktif.

Akan tetapi, disebabkan cara sistem ini dibina ataupun terlepas pandang, terdapat cara untuk mengelakkan dari peraturan ini, menyebabkan ia kurang efektif dari sepatutnya.

Pertama, pinjaman hartanah untuk komersial tidak terlibat dalam perintah ini. Dengan kebanyakan hartanah sekarang menyebakan garisan pemisah diantara kediaman dan perniagaan, peminjam yang arif boleh mengambil pinjam komersial yang bebas dari halangan ini.

Tambahan pula, terdapat kelemahan dalam sistem pinjaman perbankan yang boleh dieksploitasi oleh pembeli yang mahir dengan galakkan tersirat daripada pihak bank sendiri.

Terakhirnya, polisi ini tidak mengambil kira hartanah yang sudah tamat pembiayaan.

Langkah ini dilihat berkesan menambahkan halangan untuk memasuki pasaran kedua hartanah kediaman, dan kesan kepada pembeli rumah yang baru.

6. Had 10 Tahun Untuk Aliran Tunai Pembiayaan Semula Hartanah

Polisi ini diperkenalkan secara diskret oleh pihak berikutan arahan BNM pada suku ke-3 2013. Pembayaran tunai untuk pembiayaan semula dihadkan kepada tempoh 10 tahun.

Polisi ini memberi kesan kepada spekulator hartanah/pelabur yang kaya dengan aset. Ia mengehadkan akses kepada aliran tunai berdasarkan nilai hartanah.

Dengan melaksanakan polisi ini, BNM secara efektif menambahkan kos untuk mendapatkan aliran tunai melalui pembiayaan semula. Langkah ini dapat mengurangkan tekanan pada harga hartanah yang disebabkan oleh pelabur yang memiliki pelbagai aset.

7. Menambahkan Ketelusan Dalam Harga Hartanah Yang Dijual.

Sebagai langkah pemasaran, pihak pemaju menawarkan rebat dan hadiah percuma kepada pembeli, tetapi secara diskret memasukkan kos (nilai hadiah dan rebat) dalam harga jualan dengan menaikkan harga hartanah. Langkah ini memberi kesan pada harga rumah asal, dan memberi peluang kepada pembeli untuk mendapatkan pinjaman yang lebih tinggi dari sepatutnya.

Mulai 2014, pecahan secara tepat untuk harga jualan mesti disediakan oleh pembina hartanah. Ia perlu memasukkan semua nilai faedah dan keuntungan yang ditawarkan seperti pengecualian yuran guaman, cukai setem, perjanjian jualan, rebat tunai dan hadiah percuma.

Tambahan pula, had pembiayaan yang ditawarkan oleh bank akan bergantung kepada harga asal hartanah tersebut, maka jumlah pinjaman adalah lebih rendah, seperti asal. Digabungkan dengan Pembiayaan berasaskan nilai (LTV), langkah ini akan mengurangkan amaun yang dipinjamkan kepada pelabur, sekaligus mengurangkan insentif pada masa hadapan yang akan menggantikan DIBS.

Kesimpulan

Dengan mengurangkan permintaan spekulasi, kenaikan harga hartanah pada masa hadapan lebih disebabkan oleh peningkatan kualiliti perumahan dan kos pembinaan berbandingkan spekulasi. Lebih-lebih lagi, permintaan berterusan dari populasi pembeli muda akan menambahkan tekanan kepada nilai hartanah.

Secara keseluruhan, pembeli yang ingin membeli pendiaman dan pelabur yang membeli untuk sewaan tidak akan terkesan sebanyak pelabur jangka pendek. 

Diperhatikan bahawa kadar pertumbuhan bagi jumlah peminjam dengan 3 atau lebih akaun pinjaman perumahan yang aktif pada tahun 2013 telah berkurang secara drastik kepada 4%, dari 15.8% sebelum langkah mengekang spekulasi dilaksanakan. Peminjam ini mewakili 3% dari jumlah peminjam akaun perumahan. Nilai hartanah juga meningkat secara kadar yang lebih rendah, 8%, bagi suku pertama 2014 (suku ke4 2013 : 9.6%). Adalah tidak mungkin bahawa harga hartanah untuk berkurang, tetapi kemungkinan ia menstabil ataupun meningkat pada kadar yang lebih perlahan pada masa hadapan.

Untuk pembeli yang berminat untuk menyertai pasaran hartanah pada masa hadapan, baca dan fahami Impak kepada harga hartanah dari pelaksanaan Cukai Barangan dan Perkhidmatan (GST).

Teruskan Pembacaan...