Apa Itu DIBS dan Kenapa BNM Haramkan?
Skim Pemaju Berfaedah atau Developer Interest Bearing Scheme (DIBS) adalah satu kaedah di mana pemaju yang akan bayar faedah pinjaman perumahan. Mereka bayar sepanjang tempoh rumah tu dalam proses pembinaan, bukannya korang sebagai pembeli.
Nampak macam untung kan? Tapi sebenarnya, cara ni ada "udang di sebalik batu". Pemaju biasanya akan masukkan kos faedah tu secara diam-diam ke dalam harga jualan asal rumah tersebut.
Akibatnya, beberapa masalah besar timbul untuk pembeli:
- Harga rumah jadi jauh lebih mahal daripada nilai pasaran yang sebenar.
- Harga rumah di kawasan sekitar turut terherot naik kerana ikut harga "fakes" yang dipamerkan pemaju.
- Memupuk budaya spekulasi hartanah yang tidak sihat dalam kalangan pembeli tidak jujur.
Sebab itulah BNM mengambil langkah tegas untuk menolak bank daripada menawarkan kemudahan kewangan kepada sebarang projek hartanah yang menggunakan Skim Kapitalisasi Faedah termasuk DIBS ni.
Bagaimana Pengiraan LTV Bersih Melindungi Korang?
Sebelum ni, bank akan kira margin pinjaman perumahan (LTV) berdasarkan harga kasar di dalam Perjanjian Jual Beli (SPA). Masalahnya, harga SPA ni selalunya belum ditolak rebat, diskaun, atau pelbagai freebies seperti perabot percuma yang pemaju bagi.
Hasilnya? Korang nampak macam boleh beli rumah dengan modal pendahuluan yang sangat rendah. Padahal korang sedang mengambil risiko leverage kewangan yang terlampau tinggi dan membahayakan masa depan.
Melangkah ke landasan pasaran hartanah 2026, BNM mewajibkan semua bank mengira LTV berdasarkan harga jualan bersih. Harga ini dikira selepas tolak semua rebat pemaju yang ditawarkan.
Jom tengok contoh perbezaan ketara dalam jadual di bawah:
| Butiran Pengiraan | Sebelum LTV Bersih | Selepas LTV Bersih |
|---|---|---|
| Harga SPA | RM600,000 | RM600,000 |
| Rebat Ditawarkan (7%) | RM42,000 | RM42,000 |
| Harga Bersih | - | RM558,000 |
| Margin LTV (90%) | RM600,000 x 90% | RM558,000 x 90% |
| Jumlah Pinjaman | RM540,000 | RM502,200 |
| Bayaran Pendahuluan (Down payment) |
RM18,000 | RM55,800 |
Dari jadual kat atas, korang boleh nampak jelas yang bayaran pendahuluan kini menuntut simpanan tunai yang lebih realistik. Ini mengelakkan pembeli daripada terbeban dengan pinjaman yang melebihi kemampuan kewangan sebenar di Malaysia.
Soalan Lazim (FAQ)
Q: Adakah peraturan LTV bersih ini menyukarkan rakyat Malaysia beli rumah?
A: Tidak sama sekali. Langkah ini sebenarnya menyelamatkan pembeli rumah tulen daripada membeli hartanah dengan harga yang dinaikkan secara tiruan (artificial inflation).
Q: Adakah masih ada pemaju yang berani tawarkan DIBS secara tersembunyi?
A: BNM bersama kementerian berkaitan memantau ketat industri hartanah. Sebarang bentuk Skim Kapitalisasi Faedah adalah dilarang, dan pemaju wajib mengisytiharkan sebarang rebat secara telus dalam dokumen jualan.
Q: Berapa simpanan pendahuluan yang perlu saya sediakan untuk beli rumah pertama?
A: Secara amnya, untuk pinjaman perumahan pertama, margin LTV adalah sehingga 90%. Bermakna korang perlu sediakan baki 10% tunai, ditambah kos-kos lain seperti yuran guaman dan duti setem.
Q: Bagaimana cara terbaik untuk menyemak pinjaman perumahan yang layak?
A: Korang boleh bandingkan pinjaman dengan menggunakan kalkulator kewangan di portal seperti Loanstreet atau rujuk terus kepada pegawai bank tempatan.
Kesimpulan
Langkah kawalan makroprudensial oleh BNM ni memang nampak mencabar pada mulanya, terutamanya dari segi penyediaan tunai pendahuluan. Namun, ia adalah demi kebaikan jangka panjang untuk pastikan pasaran hartanah Malaysia kekal stabil dan mampan.
Kalau korang pembeli rumah yang serius dengan niat nak miliki kediaman sendiri, peraturan ni sebenarnya melindungi korang daripada membeli rumah yang dinilai terlalu tinggi. Jom buat perancangan kewangan yang teliti sebelum melangkah ke pasaran hartanah!
Terima kasih.
