Kuota Bumiputera
Apakah Ia?
Dibawah Dasar Ekonomi Baru (DEB), Undang-undang Lot Kuota Bumiputera diperkenalkan dengan tujuan meningkatkan peratus penguasaan bumiputera dalam pemilikan hartanah ke sekurang-kurangnya 30%. Bermula tahun 1971, pemaju diperlukan memperuntukkan sekurang-kurangnya 30% dari keseluruhan unit (kediaman ataupun komersial) kepada bumiputra.
Pandangan Kedua
Menurut undang-undang Malaysia, pihak berkuasa negeri diberi kuasa sepenuhnya terhadap isu tanah, maka peraturan Diskaun Bumiputera tertakluk sepenuhnya keatas kerajaan negeri; menyebabkan peraturan itu berbeza diantara sesuatu negeri. Jadual yang menghuraikan Diskaun Bumiputera di negeri-negeri semenanjung Malaysia boleh dilihat di sini.
Lot Bumiputera
Apakah Ia?
Lot Bumiputera adalah unit ataupun tanah yang hanya boleh dimiliki ataupun dibeli oleh bumiputra sahaja. Lot ini tidak berkaitan dengan Tanah Rizab Melayu (lihat di bawah).
Pandangan Kedua
Semua langkah ini adalah amat baik bagi pembeli hartanah jangka panjang, kerana mereka tidak berniat untuk menjual hartanah dalam tempoh yang masa yang singkat. Walaubagaimanapun, pemilik yang ingin menjual hartanah akan berhadapan beberapa kesukaran. Antaranya ialah:
- Kekurangan permintaan terhadap hartanah kerana kekangan pasaran (Bumiputera sahaja),
- Kenaikan harga yang perlahan, dimana penjual akan mendapat keuntungan yang minima,
- Halangan dari Pejabat Tanah untuk menjual ke bukan bumiputera.
Dalam sesetengah keadaan, Lot Bumiputera boleh ditukar status dan dijual kepada bukan bumiputera menurut beberapa syarat berikut;
- Memohon kebenaran untuk menukar status atas alasan yang kukuh (tiada permintaan terhadap lot tersebut untuk setahun sebelumnya) kepada Pejabat Tanah,
- Rayuan kepada Pejabat Tanah jika permohonan ditolak;
- Membayar semula kepada pemaju diskaun bumiputera dari harga belian asal.
Pembeli juga perlu tahu bahawa Unit Bumi yang telah dilepaskan tidak akan kekal sebagai unit bukan bumi. Sekiranya pihak yang membeli, ingin menjual unit ini kepada bukan bumiputera, dia perlu memohon semula kebenaran di Pejabat Tanah.
Tambahan pula, surat pemilikan tanah tidak semestinya disahkan sebagai Lot Bumiputera. Adalah amat jarang untuk disahkan didalam Perjanjian Jual Beli (S&P). Maka, adalah amat penting untuk pihak pembeli meminta pihak peguam membuat semakan semula di Pejabat Tanah. Dibawah adalah contoh pengesahan dilakukan.
Ini bermakna, tiada satu polisi atau perundangan untuk menjual dalam pasaran kedua. Oleh sebab itu, terdapat beberapa masalah yang sering dihadapi oleh pemilik Lot Bumiputera apabila mereka ingin menjual hartanah. Salah satunya adalah Pejabat Tanah akan menolak permohonan untuk memindah pemilikan dari Bumiputera kepada pembeli bukan Bumiputera, walaupun unit itu bukanlah Lot Bumiputera.
Nota:
- Unit pajakan dikenakan perundangan lebih ketat berbanding pegangan bebas oleh Pejabat Tanah.
- Adalah satu kebiasaan dimana pemindahan hak milik dari Bumi ke bukan Bumi ditolak oleh Pejabat tanah (Walaupun unit itu bukan Lot Bumiputera)
Diskaun Bumiputera
Apakah Ia?
Pembelian Lot Bumiputera oleh warga bumiputera adalah tertakluk kepada diskaun sehingga 15% dari harga jualan asal. Peratus ini berbeza untuk setiap negeri dan di Johor, ia berkadaran langsung dengan harga hartanah. Senarai Diskaun Bumiputera dan Kuota Bumiputera dikategorikan menurut negeri boleh didapati disini.
Kebiasaanya, ketika dalam proses pembinaan, pemaju, dengan kebenaran kerajaan negeri, akan menetapkan beberapa unit sebagai lot bumiputera. Unit akan dipasarkan sebagai Lot Bumiputera dan hanya akan dijual kepada bumiputera. Kekurangan permintaan dari bumiputera menyebabkan pihak pemaju sukar untuk menjual unit tersebut untuk mengelakkan kerugian dan penalti dari pihak berkuasa.
Maka, daripada menetapkan sebahagian unit sebagai lot bumiputera, pihak pemaju akan mengumpulkan senarai pembeli bumiputera dan menetapkan ia sebagai lot bumiputera, dengan kebenaran pembeli. Bumi diskaun akan digunapakai dalam pembelian ini setelah kebenaran diberi oleh pembeli.
Pandangan Kedua
Bergantung kepada lokasi hartanah, Unit Bumi mungkin lebih sukar untuk dijual kerana terhad kepada Bumiputera sahaja. Menjangkakan kekurangan ini, kebanyakan bumiputera (pelabur hartanah terutamanya) tidak mahu membeli unit ini . Asas ekonomi menunjukkan bahawa kekurangan permintaan menyebabkan harga unit-unit itu tetap rendah. Walaupun harga hartanah disebelah (bukan bumi lot) meningkat secara mendadak, harga Lot Bumiputera masih kekal atau meningkat secara perlahan.
Walaubagaimanapun, tidak semua Lot Bumiputera mengalami keadaan ini. Hartanah yang terletak dikawasan majoriti Bumiputera (Shah Alam, Dengkil, Putrajaya), kebanyakkan permintaan datang dari bumiputera, maka pemilik tidak perlu risau dengan proses jualan hartanah ini.
Tanah Rizab Melayu
Apakah Ia?
Adalah satu kesilapan biasa apabila mentafsirkan Tanah Rizab Melayu sama dengan Lot Bumiputera. Faktanya, dua jenis tanah ini adalah berbeza. Tanah Rizab Melayu adalah tanah, yang hanya boleh dimilik oleh Melayu.
Pandangan Kedua
Tidak seperti Lot Bumiputera, Tanah Rizab Melayu adalah hampir mustahil untuk diubahmilik kepada bukan melayu. Untuk menukarmilik, hartanah yang sama nilai dan saiz perlu diumumkan sebagai ganti. Sebelum ini dapat dilaksanankan, pihak exco akan memeriksa kawasan sedaerah untuk tanah yang sesuai.
Beberapa ciri tambahan yang membezakan Tanah Rizab Melayu dengan Lot Bumiputera adalah:
- Pemilik bumiputera tidak dibenarkan menyewa hartanah diatas Tanah Rizab Melayu kepada Bukan Melayu
- Semua perniagaan yang dijalankan di atas Tanah Rizab Melayu mestilah dimiliki oleh orang melayu
- Syarikat yang diniagakan secara awam mestilah memiliki pemegang saham melayu sahaja.
* Anda boleh membaca tentang Tanah Rizab Melayu disini.
Kesimpulan
Kesimpulannya, adalah penting untuk kita mengetahui ciri-ciri pelbagai pemilikan tanah di Malaysia. Walaupun Lot Bumiputera baik untuk memiliki hartanah dalam tempoh panjang, pemilik akan mengalami kesukaran apabila ingin menjual hartanah tersebut.
Maka, unit tersebut tidak sesuai untuk pelabur yang akan menjual hartanah dalam masa singkat. Pembeli perlu menyemak dengan pemaju sekiranya hartanah itu dikategorikan sebagai Lot Bumiputera.
Adalah amat digalakkan untuk pihak Pejabat Tanah untuk pelbagai isu berkaitan hartanah.
** Jutaan terima kasih kepada Peguam En Khairul Shahrudin, yang berkongsi maklumat dalam isu ini.
En Shahaudin boleh dihubungi melalui emel (kruel74@gmail.com) atau telefon (03-5630 0785). Anda boleh “like” di Facebook untuk mendapatkan perkembangan terbaru mengenai hartanah.
