Subscribe to Our Newsletter

We know you love savings. Sign up for more!

Sifat-Sifat Hartanah Di Malaysia – Apa Yang Perlu Diprihatinkan

Updated 19 Oct 2018 – By Loanstreet


Apabila membeli hartanah di Malaysia, terdapat pelbagai perbezaan sifat (contoh: pajakan, pecahan dan jenis tanah) bagi sesuatu hartanah. Setiap perbezaan sifat akan mengalami perbezaan semasa proses pemindahmilikan hartanah dan boleh mempengaruhi permohonan pinjaman rumah/perumahan. Mari kita lihat apakah perbezaan sifat-sifat ini.

Pegangan Kekal vs Pegangan Berpajakan.

Tanah pegangan berpajakan adalah dimiliki oleh negeri dan ia dipajakan kepada “pemilik” untuk beberapa tahun tertentu. Menjelang akhir pajakan, pemilik dikehendaki membayar yuran untuk melanjutkan tempoh pajakan. Tanah pegangan kekal pula kepunyaan pemilik (pembeli) selama-lamanya.

Selainitu, semasa proses penjualan dan pembelian, kebenaran adalah diperlukan daripada pihak berkuasa negeri (Pejabat Tanah) sebelum pemindahan boleh diteruskan. Kerajaan boleh menahan kelulusannya atas beberapa sebab. Disebabkan langkah tambahan ini, ia boleh mengambil masa yang lama untuk membeli / menjual hartanah pajakan.

Hartanah pegangan kekal biasanya lebih mahal dari hartanah pegangan berpajakan dengan spesifikasi yang sama.

Pegangan Berpajakan Pegangan Kekal / Bebas
Tanah milik negeri, dipajak kepada pemilik untuk beberapa tahun Tanah dimiliki oleh (pemilik) pembeli
Pada akhir pajakan, pemilik perlu membayar untuk melanjutkan pajakan Pemilikan adalah kekal selama-lamanya
Memerlukan persetujuan negeri (yang diperolehi di pejabat tanah) untuk memindahkan pemilikan idak memerlukan persetujuan negeri untuk memindahkan pemilikan (kecuali dalam sifat-sifat tertentu diperuntukkan khas)
Kebanyakan bank tidak akan membiayai hartanah jika baki pajakan kurang daripada 30 tahun Tiada persoalan bagi tempoh pajakan untuk pinjaman perumahan.

Pembahagian hakmilik (Geran)

Semua hartanah mempunyai hakmilik yang menandakan pemilik harta. Semasa fasa pembinaan dan pembangunan, kemungkinan bahawa balutan seluruh tanah akan berada di bawah satu "Master Title". Tetapi biasanya, rumah bertingkat-tingkat atau pangsapuri akan dibina di atas sebuah tanah dan dijual secara individu. Jadi sebenarnya, "Master Title" akan dibahagikan kepada beberapa bahagian kecil sebelum dijual kepada pembeli individu. Bagi rumah teres / banglow, ia dikenali sebagai "Individual Title"

Bagi hartanah untuk bangunan tinggi, ini dikenali sebagai "Strata titles". Apabila dibahagikan, untuk memindahkan pemilikan, satu Memorandum Pemindahan (MoT) akan difailkan di Pejabat Tanah. Nama pembeli akan muncul pada geran itu sendiri, menjadikan mereka pemilik baru yang sah bagi hartanah itu.

Walau bagaimanapun, ia adalah perkara biasa bagi pemaju untuk menjual hartanah yang masih dalam Master Title, dan pembahagian hanya boleh berlaku beberapa tahun kemudian. Dalam kes sedemikian, untuk membeli / menjual, Surat Ikatan Penyerahan Hak sementara (Deeds of Assignment) akan difailkan di Mahkamah Tinggi, bukannya MoT di Pejabat Tanah. Berdasarkan Master Title, pemaju masih pemilik sah. Walaupun begitu, pemaju telah "menyerahkan semua hak mereka" bagi petak / unit individu dalam tanah itu kepada pembeli. Perhatikan bahawa apabila individual/strata titles dikeluarkan, proses pemindahan hakmilik secara rasmi (menggunakan title deed) seperti yang dinyatakan diatas masih perlu dilakukan secara standard.

Master Title Individual / Strata Title
Pemaju merupakan pemilik yang sah. Menggunakan DoA yang dibuat di mahkamah tinggi untuk memberikan hakmilik sesuatu hartanah kepada pembeli. Pembeli merupakan pemilik yang sah. Mengguanakan MoT untuk menukarkan nama pemilik atas hakmilik hartanah di Pejabat Tanah.
Satu rangkaian Perjanjian Jual dan Beli (SPA) dan DoA kembali kepada jualan asal perlu digunakan untuk membuktikan hakmilik terbaru. Nama atas geran hartanah adalah mencukupi untuk membuktikan hak milik terbaru.
Kebanyakan bank tidak akan membiayai suatu hartanah jika ia masih dalam Master Title selepas 10 tahun projek siap. Tiada isu dalam pembiayaan

Penggunaan Tanah

Terdapat pelbagai jenis penggunaan tanah yang diluluskan. Ini akan menjejaskan nisbah Loan-to-Value (LTV) yang bank mampu menyediakan. Jadual bawah merupakan garis panduan jangkaan nisbah LTV bagi pilihan pinjaman gadai janji dan pinjaman perumahan yang sedia ada di pasaran pada 2013.

Penggunaan Tanah Jenis Skim Pinjaman Max Nisbah LTV
Kediaman Skim Rumah Pertamaku 100%
Siap / Sub-Jualan / Second-hand Hingga 90%
Tidak siap / Dalam pembinaan / Projek Hingga 90%
Tanah + Pembinaan Hingga 90%
Tanah sahaja Hingga 60%
Komersial / Campuran SoHo / SoVo / SoFo / Serviced Apartments Hingga 80% (Kadang-kala, pinjaman gadai janji kediaman juga digunakan)
Lot kedai / Pejabat Hingga 90%
Tanah sahaja Hingga 60%
Pertanian Palm oil Hingga 90%
Lain-lain Hingga 60%
Perindustrian Kilang / Industri ringan / Industri berat Berbeza mengikut penggunaan

Tanah Rizab Melayu

Terdapat sesetengah hartanah yang mempunyai status “Tanah Rizab Melayu” (Perhatian: Ini tidak sama dengan hartanah “Bumi Lot”). Hartanah ini tidak boleh dipindah hak milik kepada Bukan-Melayu dalam apa-apa keadaan. Dan seperti dalam hartanah pegangan berpajakan, persetujuan negeri diperlukan untuk pemindahan permilikan.

Majoriti bank tidak akan member pinjaman gadai janji kepada hartanah Tanah Rizab Melayu.

Kesimpulan

Jika anda bercadang untuk membeli atau membiayai semula hartanah, adalah penting untuk mengetahui sifat hartanah anda. Apabila anda telah menentukan hartanah yang anda ingin beli, Gunakan  alat perbandingan pinjaman perumahan untuk memahami jenis pinjaman perumahan atau pinjaman hartanah komersial yang anda mampu dapatkan.

Teruskan Pembacaan...

Artikel Disarankan Untuk Anda

Beli rumah tanpa downpayment

Macam Mana Nak Beli Rumah Tanpa Bayar Downpayment

Tip Ni Untuk Korang Yang Serious Nak Beli Rumah!

Tip Ni Untuk Korang Yang Serious Nak Beli Rumah!

PR1MA – yang baik, yang buruk, dan yang mampu milik

PR1MA – yang baik, yang buruk, dan yang mampu milik