Apakah kos kemasukan?
Kos kemasukan adalah kos yang anda wajib untuk membayar pendahuluan bagi pembelian hartanah. Sebagai contoh, yuran guaman dan duti setem untuk perjanjian jual beli (S&P) dan perjanjian pinjaman, dan bayaran pendahuluan. Jadual di bawah menunjukkan berapa banyak anda membayar kos masuk. Bayaran awal ke bawah dikecualikan tetapi ini biasanya 10%.
Perjanjian Jual Beli
Yuran guaman
| Nilai pinjaman | Kadar yuran |
|---|---|
|
RM500,000 yang pertama |
1.25% (Minimum RM500) |
|
RM 500,001 – RM 7,500,000 |
1% |
|
Lebih daripada RM7,500,000 |
Tertakluk kepada rundingan atas lebihan tetapi tidak boleh lebih daripada 1% lebihan |
Duti setem
| Harga hartanah | Peratusan |
|---|---|
|
RM 100,000 pertama |
1% |
|
RM 100,001 – RM 500,000 |
2% |
|
RM 500,001 – RM 1,000,000 |
3% |
|
Lebih daripada RM 1,000,000 |
4% |
Perjanjian Pinjaman
Yuran guaman
| Nilai pinjaman | Kadar Yuran |
|---|---|
|
RM500,000 yang pertama |
1.25% (Minimum RM500) |
|
RM 500,001 – RM 7,500,000 |
1% |
|
Lebih daripada RM7,500,000 |
Tertakluk kepada rundingan atas lebihan tetapi tidak boleh lebih daripada 1% lebihan |
Duti Setem
| Jumlah pinjaman | 0.5% |
|---|
Pinjaman dengan kos kemasukan sifar (ZEC)
Dengan pinjaman ZEC, bank mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi sebagai balasan untuk membiayai kos kemasukan bagi pelanggan. Tapi jangan salah faham, duit muka (down payment) tetap korang kena bayar sendiri, biasanya sekitar 10%..
Jadi, kos yang korang akan jimat adalah dari yuran guaman dan duti setem untuk perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman.
Walaupun kebanyakan bank cover yuran guaman dan setem duti dalam pinjaman ZEC, sesetengah bank memasukkan kos kemasukan dalam jumlah pinjaman korang. Maksudnya, bayaran korang tu dibahagikan dalam pinjaman bulanan. Tapi sebab jumlah pinjaman dah bertambah, korang akan kena bayar kadar faedah tambahan atas kos tu juga.
Apakah faedah pinjaman ZEC?
ZEC ni sesuai untuk korang yang tak mempunyai wang tunai yang cukup untuk membayar kos kemasukan. Selain itu,sesuai juga untuk korang yang hendak membeli beberapa hartanah pada masa yang sama, korang boleh mengambil pinjaman ZEC untuk mengurangkan kos kemasukan yang besar.
Jadi, adalah pinjaman ZEC lebih baik daripada pinjaman bukan ZEC?
Pinjaman tidak ZEC adalah pinjaman yang, dibandingkan dengan pinjaman ZEC, anda perlu membayar semua kos kemasukan. Namun begitu, jawapan bagi soalan ini adalah "mungkin tidak". Ingatlah bahawa bank-bank mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi (biasanya sekurang-kurangnya 0.2% lebih tinggi) untuk pinjaman rumah dengan ZEC. Bergantung kepada keperluan individu, pinjaman ZEC boleh memberi manfaat kepada anda tetapi ia mungkin tidak bermanfaat kerana membayar jumlah pembayaran faedah yang lebih banyak. Jadi, ini adalah soalan semua orang, adakah anda benar-benar menjimatkan banyak dalam Zero Entry pinjaman Kos?
Mari kita melihat senario ini. Anda sedang bercadang untuk membeli sebuah hartanah bernilai RM200,000 dan anda sedang mencari pinjaman bukan ZEC, dengan butir-butir yang ditunjukkan dalam jadual di bawah.
| Dinyatakan dalam RM | Kadar Yuran |
|---|---|
| Harga Pembelian | 500,000 |
|
Jumlah Pinjaman |
450,000 |
| Tempoh Pinjaman | 35 tahun |
|
Kadar bunga |
4.5% |
Sekarang, jom tengok berapa banyak korang perlu membayar kos kemasukan:
| Perjanjian Jual Beli | |
|---|---|
| Yuran Guaman | 3950 |
| Duti Setem | 9000 |
| Perjanjian Pinjaman | |
| Yuran Guaman | 3950 |
| Duti Setem | 2500 |
| Jumlah (RM) | 19400 |
Jika pinjaman bukan ZEC dibandingkan dengan pinjaman ZEC, perbezaan yang pertama adalah bahawa pinjaman ZEC mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi.
| (Dinyatakan dalam RM) | Pinjaman Bukan ZEC | Pinjaman ZEC |
|---|---|---|
| Harga Pembelian | 500,000 | 500,000 |
| Jumlah Pinjaman (margin pembiayaan sebanyak 90%) | 450,000 | 450,000 |
| Tempoh Pinjaman | 35 tahun | 35 tahun |
| Kadar Faedah | 4.5% | 4.7% |
Jadi bagaimana bayaran yang berbeza? Berapa banyak lagi yang korangperlu membayar jika korangmengambil pinjaman ZEC?
| (Dinyatakan dalam RM) | Pinjaman Bukan ZEC | Pinjaman ZEC |
|---|---|---|
| Bayaran Bulanan | 2,129.66 | 2,185.73 |
| Jumlah Faedah Dibayar | 444,455.23 | 468,007.14 |
| Faedah tambahan dibayar jika anda mendapat Pinjaman ZEC | 23,551.91 |
Nota: Korang boleh menjimatkan masa membuat pengiraan ini dengan menggunakan kalkulator pinjaman rumah kami!
Jika korang memilih pinjaman ZEC, korang simpan RM19,400 pada mulanya tetapi i akhirnya korang kena membayar RM23,551.91 dalam pembayaran faedah. Itulah perbezaan sebanyak RM4,151.91. Tambahan pula, korang boleh mengharapkan perbezaan ini menjadi lagi besar apabila jumlah pinjaman adalah lebih besar atau perbezaan kadar faedah adalah lebih tinggi.
Korang mungkin ingat bahawa RM4,151.91 direbak kepada seluruh 35 tahun bukanlah satu jumlah yang besar, tetapi berapakah jumlah ini akan menjadi jika meletakkan faedah tambahan yang anda bayar setiap tahun ke dalam pelan pelaburan?
Korang boleh meletakkan kepentingan tambahan korang setiap tahun ke dalam PRS skim, KWSP atau unit amanah yang rata-rata memberikan anda 6% pulangan setiap tahun. Jadi, bagaimana kelihatan angka itu? Mari kita lihat analisis sensitiviti yang dilakukan oleh kami di bawah:
| Pulangan Tahunan | Nilai Pelaburan Anda 35 Tahun Kemudian |
|---|---|
| 3% | RM44,517.36 |
| 4% | RM55,565.74 |
| 5% | RM69,634.35 |
| 6% | RM87,576.75 |
| 7% | RM110,48.70 |
| 8% | RM139,776.10 |
| 9% | RM177,241.50 |
Jadi, jika korang melabur faedah tambahan yang dibayar setiap tahun dalam alat pelaburan yang mungkin boleh kembali 6% setiap tahun, korang boleh mencapai nilai pelaburan sebanyak RM87,576.75 dalam 35 tahun. Cukup menakjubkan? Sebenarnya, kesan pengkompaunan kadar faedah sentiasa menghairankan kita, sama ada dalam kes mengambil pinjaman atau kes membuat pelaburan.
Perbincangan
Oleh itu, kesimpulannya adalah jelas: pinjaman dengan ZEC tidak semestinya lebih baik daripada pinjaman bukan ZEC, dari segi jumlah bayaran faedah dan kos keseluruhan, pinjaman ZEC selalunya buat korang bayar lebih banyak dalam jangka panjang, walaupun nampak “senang” masa mula-mula beli sebab tak perlu keluarkan duit pendahuluan.
Tapi, kalau korang rasa penjimatan kos kemasukan tu lebih berbaloi berbanding bayaran faedah tambahan yang bakal datang, pinjaman ZEC mungkin sesuai untuk korang. Tambahan pula, ada bank yang tawarkan insentif macam cashback untuk tarik minat pelanggan ambil pinjaman jenis ni.
Selain tu, jangan lupa korang juga boleh cuba mohon subsidi kos kemasukan yang kerajaan tawarkan untuk pembeli rumah pertama atau rumah mampu milik.
Jadi, korang berminat tak?
Terma dan syarat pinjaman rumah sering diubah dan direka untuk memenuhi keperluan yang berbeza dari pengguna. Sesetengah terma dan syarat tertentu boleh memberi manfaat kepada sebahagian orang tetapi terma dan syarat tersebut mungkin tidak boleh membuat hidup anda lebih baik. Jadi, berhati-hatilah ketika belajar terma dan syarat pinjaman dengan supaya mengelakkan apa-apa kesan yang tidak diingini. Korang juga boleh membandingkan pinjaman rumah serta terma dan syarat mereka melalui laman web kami.
*Artikel di atas bertujuan untuk memberi maklumat sahaja. Loanstreet tidak bertanggungjawab atas kerugian yang mungkin timbul jika ada sebarang tindakan anda dengan maklumat yang terdapat dalam artikel.
BACA JUGAK:
