REIT: Pelaburan Hartanah Dengan Modal Serendah RM100

Pebende REIT ni ekceli? 

REIT dalam ayat mudahnya adalah saham hartanah yang disenaraikan di Bursa Malaysia, dimiliki dan diuruskan oleh pemaju hartanah komersial tersebut ataupun golongan professional.  Hartanah yang berada di bawah REIT merupakan hartanah komersial yang mampu menjana pendapatan macam shopping mall, hospital, kilang, pejabat dan ladang. 

Contohnya Midvalley. Ia dimajukan oleh IGB Corporation Berhad dan berada di bawah IGB REIT di Bursa Malaysia. Ini bermaksud pelabur (korang) boleh melabur dalam Midvalley tanpa perlu beli shopping mall tu secara langsung. 

Kat bawah ni adalah senarai REIT yang ada kat Malaysia:
     
Dari segi pulangan pulak, ia bersumberkan dari hasil sewa, caj pengurusan hartanah dan pulangan modal daripada aktiviti perniagaan yang dijalankan oleh hartanah tersebut. 
 

Apa yang best sangat pasal REIT ni? 

1. Tak perlu modal yang tinggi

Sesuai sangat lah untuk korang yang baru nak berjinak-jinak dengan dunia pelaburan. Dengan modal tak sampai RM100 pun dah boleh join. Tak percaya? Meh kami buktikan.



Kita amik contoh pelaburan REIT Amanah Harta Tanah PNB (AHP), harga bagi 1 unit yang di senaraikan di Bursa adalah RM0.75. Pembelian saham minimum yang ditetapkan oleh Bursa adalah 1 lot, bersamaan 100 unit saham. Jadi,

RM0.75 x 100 = RM75.00. (Harga bagi 1 lot saham AHP)

Tengok, dengan modal sekeck ni pun dah boleh mulakan portfolio pelaburan hartanah.



Tapi, sebaiknya korang sediakan modal lebih sikit lah sebab terdapat beberapa caj yang korang kena settlekan sebelum boleh mula melabur - macam yuran broker, yuran pelepasan, Cukai Perkhidmatan dan Jualan (SST) dan duti setem. Untuk faham dengan lebih lanjut, jom kita tengok pengiraan kos yang terlibat.

Konon-kononnya korang nak beli satu lot saham dari AHB yang kami tunjuk tadi. Harga dia RM75. Kat bawah ni korang boleh tengok berapa modal keseluruhan yang korang kena sediakan.

Bayaran broker:
Katakan yuran broker yang dikenakan adalah sebanyak 0.08% atau minimum, RM8.
RM75 (modal pelaburan saham AHP) x 0.08% = RM6 (Tak cukup bayaran minimum)
= RM8 bayaran broker minimum dikenakan.

Bayaran SST:
RM8 (Yuran broker) x 6% = RM0.48

Bayaran Pelepasan: 
Ditetapkan oleh Bursa pada kadar 0.03% daripada jumlah jual beli unit saham
RM75 (Modal pelaburan) x 0.03% = RM0.0225

Bayaran Duti Setem: 
Ditetapkan oleh Bursa pada harga RM1 bagi setiap transaksi berjumlah RM1,000.
Jumlah duti setem = RM1

Jumlah keseluruhan:
RM75 + (RM8 + RM0.48 + RM0.0225 + RM1) = RM84.5025

2. Pelaburan REIT tak serumit pelaburan hartanah biasa

Kesemua jenis saham REIT ni disenaraikan di Bursa Malaysia, jadi, jadi proses jual beli dia sama je macam saham-saham yang lain. Maksudnya, proses jual beli saham hartanah komersial berskala besar ni hanya mengambil masa beberapa minit je. 



Kalau dibandingkan dengan pelaburan hartanah biasa,proses jual beli hartanah boleh mengambil masa dari 6 bulan hingga 2 tahun. Ni sebab banyak pihak yang terlibat macam pembeli, ejen, hartanah, peguam, pihak bank, Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dan pejabat tanah. 

3. Mudah tunai (liquidity)

REIT adalah pilihan yang bijak sebab pelaburan ni tersenarai kat pasaran Bursa Malaysia dan mempunyai tahap liquidity yang tinggi. Maksudnya, korang tak perlu lalui banyak proses dan menunggu lama untuk menukarkan aset korang kepada wang berbanding harta fizikal macam rumah. 

Buat pengetahuan korang jugak, saham REIT sedia ditukarkan kepada wang dalam masa tak sampai sehari. Korang hanya perlu klik ‘sell’ di online trading platform dan wang akan dikreditkan ke dalam akaun korang mengikut jumlah unit REIT yang dijual. 

4. Dapat dividen yang konsisten

Bagi mendapatkan pelepasan cukai, REIT akan pastikan 90% daripada hasil pendapatannya diagihkan kepada pemegang unit. 

Kadar dividen yang dinikmati pulak adalah sebanyak 5% hingga 7% dengan pengagihan setiap 3 bulan sekali  ataupun 2 kali setahun bergantung kepada pengurus dana REIT. Kadar pulangan ni adalah jauh lebih tinggi berbanding korang sewakan hartanah dengan hasil hanya sebanyak 3% hingga 5% je. 

Ia jugak dikatakan dapat memberi pulangan yang lebih stabil berbanding pasaran lain. Ini disebabkan ia menggunakan duit sewa hartanah sebagai sumber utama untuk membayar dividen. Jadi, selagi ada penyewa, selagi tulah kadar dividen akan sentiasa stabil. 



Kalau korang tak percaya, baca contoh ni. Pada tahun 2008, berlaku krisis ekonomi dan REIT turut terjejas dengan situasi tersebut. Harga Axis REIT jatuh daripada RM2 kepada RM1, namun, Axis REIT kekal membayar dividen sekitar 15% pada pemilik unit. 

5. Diuruskan oleh golongan profesional

“Tapi, kami tak reti sangat main saham ni”. Well, takde apa nak dirisaukan sebab pelaburan REIT korang akan diuruskan sepenuhnya oleh golongan profesional. 

Berbeza pulak dengan pelaburan hartanah biasa, ada banyak perkara dan proses yang korang kena settlekan sendiri macam jenis hartanah, pinjaman perumahan, cukai hartanah dan sebagainya. Itu belum masuk nak kena hadap karenah penyewa lagi. 


 

Apa pulak yang tak berapa best pasal pelaburan ni? 

1. Takde kuasa ke atas hartanah tersebut

Disebabkan pelaburan ni diuruskan sepenuhnya oleh syarikat REIT, pelabur tak mempunyai kuasa dan tak terlibat dalam sebarang keputusan ke atas hartanah yang dilaburkan. Macam Midvalley, sekiranya IGB Corporation Berhad buat keputusan untuk menjual mall tersebut, pelabur IGBREIT tak mempunyai kuasa untuk menghalang tindakan tersebut. Walau bagaimanapun, tak kisah keputusan apa yang diambik oleh syarikat REIT, pengagihan dividen tetap akan berlaku macam biasa. 

2. Pulangan tak dijamin

Walaupun pelaburan ni menjanjikan dividen yang konsisten, tapi jumlah pulangan yang pelabur terima adalah bergantung kepada prestasi pasaran hartanah. Contohnya, suatu hari nanti tetibe Midvalley jadi sendu, pengunjung makin berkurangan dan jumlah penyewa pun makin sedikit, sudah tentulah harga unit IGBREIT akan merosot. 

Tapi, kalau nampak harga saham REIT macam nak merosot, korang boleh jual  saham miilik korang tu - tak sama macam pelaburan hartanah konvensional. Kalau lah hartanah yang korang beli tu mempunyai capital gain yang rendah  atau susah untuk dapatkan penyewa sebab tempat tak strategik, agak susah jugaklah untuk korang jual hartanah tersebut. Kalau dapat pun, mungkin akan mengambik masa yang lama. 


 

REIT pun ada pelaburan yang patuh syariah tau

Sebelum korang buat keputusan untuk join pelaburan REIT ni, korang patut tahu yang REIT sama je macam pelaburan-pelaburan lain - ada yang mematuhi prinsip syariah dalam menjalankan aktiviti perniagaan dan ada yang bersifat konvensional. 

Mengikut Bursa Malaysia, terdapat sebanyak 18 REIT kat Malaysia ni, tapi 4 je yang patuh syariah (i-REIT):

#1: Al-’Aqar Healthcare Reit (ALAQAR) - hospital dan hotel
#2: Al-Salam REIT (ALSREIT) - pejabat dan kilang
#3: AXIS REIT (AXREIT) - gudang, pejabat dan kilang
#4: KLCC Property Holding (KLCC) - pejabat dan kedai



Beza i-REIT dengan REIT konvensional adalah melalui sumber pendapatannya. i-REIT haruslah berpunca dari aktiviti perniagaan yang patuh syariah.

Bagi i-REIT yang menjalankan aktiviti perniagaan bercampur (patuh dan tak patuh syariah), hasil yang diperolehi daripada aktiviti yang tak patuh syariah hendaklah hanya 20% dari keseluruhan pendapatan.

Untuk yang berminat nak membuat pelaburan patuh syariah, bolehlah pertimbangkan 4 kaunter yang kami dah senaraikan ni.
 

Macam mana nak mula?

Pelaburan REIT adalah sama seperti pelaburan saham biasa. Jadi, REIT tertakluk kepada peraturan perdagangan, pembayaran, penjelasan dan penyelesaian yang sama. Maksudnya, korang masih perlu bukak akaun trading dan akaun Central Depository System (CDS) yang merekodkan segala jenis transaksi jual beli saham) sebelum boleh mula melabur. Tengok langkah asas ni untuk mulakan pelaburan korang.

Langkah 1: Pilih syarikat broker
Layari laman web Bursa Malaysia dan pilih syarikat broker yang paling sesuai dengan korang - macam broker tersebut kenakan komisyen yang rendah, senang untuk buat transaksi, patuh syariah ataupun ada online trading platform yang senang digunakan.

Langkah 2: Bukak akaun trading dan akaun CDS
Lepas korang dah pilih broker, buat temujanji dengan broker tersebut untuk buat akaun. Kebiasannya korang kena sediakan beberapa dokumen macam salinan kad pengenalan dan penyata akaun bank, bergantung pada broker tersebut. 

Langkah 3: Masukkan modal dalam akaun trading
Proses pembukaan akaun akan mengambik masa beberapa hari tau. Lepas akaun dan aktif, korang boleh terus masukkan modal ke dalam online trading platformmengikut bajet korang. 

Langkah 4: Mulalah melabur!
Bila duit modal dah masuk dalam akaun trading, korang boleh start jual beli saham kat Bursa Malaysia dengan menggunakan online trading platform yang disediakan. Jangan risau, selalunya korang akan diajar cara menggunakan platform tersebut pada langkah 2. 

Selamat menjadi pelabur REIT yang berjaya!


Baca Ni Jugak: 

• PELABURAN: Ini Senarai Syarikat Yang Takde Kelulusan BNM