Subscribe to Our Newsletter

We know you love savings. Sign up for more!

Camne Nak Jual Rumah Yang MASIH BERHUTANG Dengan Bank?

Updated 17 Nov 2021 – By Contributor - iProperty


Follow akaun Loanstreet di Facebook & Instagram untuk maklumat yang terkini.


Ramai masih tertanya-tanya:

"Boleh ke jual rumah yang belum habis hutang dengan bank? Ke kena habiskan bayar hutang dulu baru boleh jual?"


Jawapan pendek: BOLEH.

Jangan bimbang, dalam artikel ini kami akan kongsikan proses dan caranya.


1. Semak maklumat pinjaman perumahan

Ni perkara pertama yang korang perlu lakukan - semak balik kesemuamaklumat pinjaman perumahan korang terutamanya tempoh terkunci (lock-in period). Kenapa? Sebab kalau korang jual rumah yang masih dalam tempoh terkunci, korang boleh dikenakan penalti sebanyak 2% hingga 5% daripada jumlah pinjaman yang belum dijelaskan.

Jadi, jangan amek mudah perkara ni. Jiran sebelah boleh untung masa jual rumah, takkan korang nak makin rugi pulak. Kalau korang tak sure kalau pinjaman korang ni ada tempoh terkunci ke tak, call je bank untuk bagi maklumat lebih lanjut. 
 

2. Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA) 


© sheeler | 123rf

Seterusnya, katakan korang dah berjaya dapat pembeli. Kebiasaannya, pada peringkat ni, korang dah terima bayaran wang tempahan (dalam 2%  ke 3% daripada harga rumah)  serta wang pendahuluan (dalam 8% ke 9% daripada harga rumah) dari pihak pembeli.

Pastu, pihak pembeli akan mohon pinjaman perumahan dengan pihak bank yang diingini untuk selesaikan baki harga rumah ini. Lepas Perjanjian Jual Beli (SPA) ni dah ditandatangani oleh kedua belah pihak, pihak peguam akan hantar permohonan penyata baki hutang kepada bank penjual atau si peminjam. Penyata baki hutang ni diperlukan untuk pembeli menjelaskan bayaran yang pertama. 
 

3. Bayaran kali pertama oleh pihak pembeli kepada bank penjual dan proses tebus gadai 

Pada peringkat pertama bayaran ni, bank si pembeli akan membayar kepada bank korang (penjual) untuk dapatkan rumah. Ni akan selesaikan baki hutang pinjaman perumahan korang dengan pihak bank/ LPPSA (pinjaman perumahan kerajaan).

Keliru? Rujuk contoh situasi kat bawah untuk mudahkan lagi pemahaman korang: 

Pihak penjual menjual sebuah rumah kepada pembeli dengan harga RM200,000. Apabila disemak penyata baki hutang, penjual masih mempunyai hutang pinjaman dengan Bank A sebanyak RM130,000.

Pembeli telah lulus pinjaman perumahan dengan Bank B. Bank B akan membayar jumlah baki hutang sebanyak RM 130 000 kepada Bank A. Kemudian, barulah Bank A akan menyerahkan geran dan segala dokumen lain dalam cagaran kepada pihak Bank B. 


Bila korang dah buat  pembayaran untuk langsaikan hutang, bank korang akan serahkan semua dokumen berkaitan seperti geran asal dan SPA asal kepada peguam pembeli. Dengan menggunakan dokumen yang diserahkan ni, peguam pihak pembeli akan membuat SPA yang baru. Pada peringkat ni, ia dinamakan proses tebus gadai atau secara mudahnya, tebus hutang. 
 

4. Urusan pindah milik hartanah 

Kemudian, urusan pindah milik hartanah akan mula dijalankan oleh pihak peguam. Peguam yang dilantik akan memulakan proses pelepasan gadaian (discharge of charge).

Ni beberapa proses yang akan dilalui bagi proses pelepasan gadaian ini:

  • Peguam membuat semakan rekod gadaian rumah atau hartanah tersebut
  • Peguam akan meminta anda mengemukakan dokumen yang diperlukan serta memastikan dokumen yang disediakan lengkap
  • Urusan menandatangani dokumen bagi proses pelepasan gadaian
  • Proses penyerahan geran asal daripada bank penjual kepada peguam
  • Urusan duti setem pindah milik dan gadaian (adjudikasi)
  • Urusan penyerahan dan pendaftaran pindah milik dan gadaian di pejabat tanah
  • Peguam akan menghantar Surat Nasihat (Letter of Advice) kepada bank untuk lepaskan (disburse) pinjaman. 

 

5. Penyerahan Kosong (Vacant Possesion) kepada pihak pembeli 

Pada peringkat ini, peguam akan meminta bank pembeli untuk menyelesaikan baki pinjaman (full disbursement) yang masih belum dibayar kepada penjual. Bagi penyelesaian baki pinjaman perumahan kerajaan pula, akan dilakukan di bawah LPPSA. Baki pinjaman ini akan diterima oleh pihak peguam dan kemudiannya akan diserahkan kepada anda. 

Sekarang, anda sebagai pihak penjual perlu membuat penyerahan kunci kepada pihak pembeli sebagai pemilik rumah baru tersebut. Proses penyerahan kunci ini juga boleh dilakukan melalui pihak peguam. Sebagai pihak penjual, anda perlu memastikan penyerahan rumah ini dalam keadaan yang baik supaya tidak berlaku isu daripada pihak pembeli. 
 

6. Jangan lupa kos jual rumah yang lain 

© picsnipe | 123rf

Ya, kami tahu korang dah dengan hasil jualan rumah - mungkin pelaburan korang selama ni dah memberi hasil atau korang ada rancang untuk membeli rumah yang lain pulak. Tapi, jangan lupa dengan kos yang perlu dibayar selepas jual rumah. 

Jadi, sebelum duit ni habis digunakan ke tempat lain, pastikan korang langsaikan segala kos-kos jual rumah ni terlebih dahulu: 
 

Korang tahu tak yang ada cukai yang perlu dibayar kalau korang dapat untung dari hasil jualan tanah ni? Bayaran cukai ni bergantung kepada tempoh korang miliki rumah tersebut.   

Penjualan Warganegara/PR Bukan Warganegara Syarikat
3 tahun dan ke bawah 30% 30% 30%
4 tahun dan ke bawah 20% 30% 20%
5 tahun dan ke bawah 15% 30% 15%
Lebih dari 5 tahun 5% 10% 10%

Contoh lah kan, korang ada beli rumah 12 tahun lalu dengan harga RM500,000, pastu sekarang korang nak jual rumah terebut. Harga pasaran sekarang bagi rumah tersebut adalah RM700,000. Untuk mengira jumlah keuntungan terkena cukai, kita kena tolak harga pasaran dengan harga asal rumah tersebut, termasuk sebarang kos lain (miscellaneous cost). Katakanlah, kos lain-lain yang korang kena bayar adalah yuran guaman sebanyak RM10,000, jadinya:

Keuntungan Terkena Cukai (C.G) = Harga Penjualan - Harga Dibeli - Kos Lain-lain
= RM700,000 - RM500,000 - RM10,000
= RM190,000 


Pastu, kita kira pulak keuntungan terkena cukai bersih. Macam yang dah dinyatakan kat atas, kita kena tolak dengan kos pengecualian. 

Keuntungan Terkena Cukai Bersih = Keuntungan Terkena Cuka - Pengecualian (RM10, 000 atau 10% daripada C.G, yang mana lebih tinggi)
= RM190,000 - (RM190,000 x 10%)
= RM171,000 


Cukai yang kena dibayar = Keuntungan Cukai Bersih X Kadar CKHT (berdasarkan tempoh pegangan)
= RM171,00 x 5%
= RM8,550  


Kalau korang jenis malas nak pening-pening hadap nombor, guna je Kalkulator CKHT ni. 

Mesti korang terfikir: "Okay, kalau jual rumah takde untung, kena bayar jugak ke?" Jangan risau, kalau takde untung, tak perlu bayar apa-apa pun.
 

  • Bayaran ejen atau agensi hartanah 

Bagi ejen hartanah yang telah membantu proses mengiklankan rumah dan mencari pembeli, korang perlu membuat bayaran ejen atau agensi hartanah ini. Bayaran kepada agensi bagi hartanah kediaman selalunya dalam 3.18% daripada harga jualan, termasuk Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST). 
 

  • Bayaran guaman 

Bagi pihak peguam yang menguruskan proses menjual rumah ini dari sudut perundangan, korang kena bayar diorang jugak. Kalau korang berkongsi peguam dengan pembeli, bayaran adalah mengikut perbincangan yang telah dipersetujui. 

Kadar bayaran guaman di Malaysia bergantung kepada harga hartanah dengan kadar seperti berikut:   

- RM500,000 pertama (1%);
- RM500,000 berikutnya (0.8%)
- RM2 juta kemudian (0.7%)
- RM2 juta berikutnya (0.6%). 
 

Akhirnya, selesai pun! Tapi chup, sebelum eksaited nak jual rumah, jangan lupa perkara-perkara penting kat bawah ni:

  1. Semak harga pasaran rumah korang - buat perbandingan di laman web hartanah, bertanyakan dengan jiran dan sebagainya. Kalau nak dapat outcome yang terbaik, korang lantik khidmat jurunilai yang bertauliah dan berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Malaysia (Board of Valuers, Appraisers and Real Estate Agents atau BOVAEA). 
  2. Lantik peguam atau ejen hartanah. Benda ni terpulang pada korang. Tanya diri sendiri, korang ada ke kredibiliti untuk uruskan semua urusan ni dari awal hingga ke akhir termasuklah yang melibatkan undang-undang? Kalau jawapannya TAK, then faham-faham lah ye.
  3. Sediakan dokumen yang lengkap. Proses menjual rumah ni boleh memakan masa, dan bukannya boleh diselesaikan dalam masa yang singkat. Ia boleh memakan masa yang lebih lama sekiranya korang tak bersedia dengan dokumen yang diperlukan atau lebih teruk, dokumen yang diperlukan tu dah sudah hilang!  Antara dokumen yang diperlukan:
  • Salinan penyata gadai janji bank yang terkini 
  • Kad pengenalan dan pasport 
  • Salinan perjanjian jual beli 
  • Salinan hak milik hartanah 
  • Bil cukai tanah dan cukai taksiran terkini 
  • Bil penyelenggaraan 3 bulan terakhir 
  • Bil utiliti 3 bulan terakhir 


Akhir kata, kami harap semua urusan korang berjalan dengan lancar. Semoga berjaya! 


*Artikel ini diolah semula dari artikel “Cara jual rumah yang masih ada hutang dengan bank” yang diterbitkan kali pertama di iProperty.com.my. Artikel di atas bertujuan untuk memberi maklumat sahaja. Loanstreet tidak bertanggungjawab atas kerugian yang mungkin timbul jika ada sebarang tindakan anda dengan maklumat yang terdapat dalam artikel. 

Teruskan Pembacaan...

Artikel Disarankan Untuk Anda

cara-kira-bina-rumah-dengan-kos-rendah

Cara Kira Kos Pembinaan Rumah & Tips Untuk Dapat Kos Rendah!

pembiayaan-semula-secara-tunai-Malaysia

Nak Dapatkan Tunai Dengan Pembiayaan Semula (Cash Out Refinance)?

4 Perkara Penting Korang Kena Tahu Pasal Deposit Sewa Rumah

4 Perkara Penting Korang Kena Tahu Pasal Deposit Sewa Rumah