Camne Nak Jual Rumah Yang MASIH BERHUTANG Dengan Bank?

1. Semak maklumat pinjaman perumahan

Ni perkara pertama yang korang perlu lakukan - semak balik kesemuamaklumat pinjaman perumahan korang terutamanya tempoh terkunci (lock-in period). Kenapa? Sebab kalau korang jual rumah yang masih dalam tempoh terkunci, korang boleh dikenakan penalti sebanyak 2% hingga 5% daripada jumlah pinjaman yang belum dijelaskan.

Jadi, jangan amek mudah perkara ni. Jiran sebelah boleh untung masa jual rumah, takkan korang nak makin rugi pulak. Kalau korang tak sure kalau pinjaman korang ni ada tempoh terkunci ke tak, call je bank untuk bagi maklumat lebih lanjut. 

 

2. Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA) 

© sheeler | 123rf

3. Bayaran kali pertama oleh pihak pembeli kepada bank penjual dan proses tebus gadai 

Pada peringkat pertama bayaran ni, bank si pembeli akan membayar kepada bank korang (penjual) untuk dapatkan rumah. Ni akan selesaikan baki hutang pinjaman perumahan korang dengan pihak bank/ LPPSA (pinjaman perumahan kerajaan).

Keliru? Rujuk contoh situasi kat bawah untuk mudahkan lagi pemahaman korang: 
 

Pihak penjual menjual sebuah rumah kepada pembeli dengan harga RM200,000. Apabila disemak penyata baki hutang, penjual masih mempunyai hutang pinjaman dengan Bank A sebanyak RM130,000.

Pembeli telah lulus pinjaman perumahan dengan Bank B. Bank B akan membayar jumlah baki hutang sebanyak RM 130 000 kepada Bank A. Kemudian, barulah Bank A akan menyerahkan geran dan segala dokumen lain dalam cagaran kepada pihak Bank B. 

Bila korang dah buat  pembayaran untuk langsaikan hutang, bank korang akan serahkan semua dokumen berkaitan seperti geran asal dan SPA asal kepada peguam pembeli. Dengan menggunakan dokumen yang diserahkan ni, peguam pihak pembeli akan membuat SPA yang baru. Pada peringkat ni, ia dinamakan proses tebus gadai atau secara mudahnya, tebus hutang. 

 

4. Urusan pindah milik hartanah 

Kemudian, urusan pindah milik hartanah akan mula dijalankan oleh pihak peguam. Peguam yang dilantik akan memulakan proses pelepasan gadaian (discharge of charge).

Ni beberapa proses yang akan dilalui bagi proses pelepasan gadaian ini:
 

• Peguam membuat semakan rekod gadaian rumah atau hartanah tersebut
• Peguam akan meminta anda mengemukakan dokumen yang diperlukan serta memastikan dokumen yang disediakan lengkap
• Urusan menandatangani dokumen bagi proses pelepasan gadaian
• Proses penyerahan geran asal daripada bank penjual kepada peguam
• Urusan duti setem pindah milik dan gadaian (adjudikasi)
• Urusan penyerahan dan pendaftaran pindah milik dan gadaian di pejabat tanah
• Peguam akan menghantar Surat Nasihat (Letter of Advice) kepada bank untuk lepaskan (disburse) pinjaman.
  
   

5. Penyerahan Kosong (Vacant Possesion) kepada pihak pembeli 

Pada peringkat ini, peguam akan meminta bank pembeli untuk menyelesaikan baki pinjaman (full disbursement) yang masih belum dibayar kepada penjual. Bagi penyelesaian baki pinjaman perumahan kerajaan pula, akan dilakukan di bawah LPPSA. Baki pinjaman ini akan diterima oleh pihak peguam dan kemudiannya akan diserahkan kepada anda. 
 

Sekarang, anda sebagai pihak penjual perlu membuat penyerahan kunci kepada pihak pembeli sebagai pemilik rumah baru tersebut. Proses penyerahan kunci ini juga boleh dilakukan melalui pihak peguam. Sebagai pihak penjual, anda perlu memastikan penyerahan rumah ini dalam keadaan yang baik supaya tidak berlaku isu daripada pihak pembeli. 

 

6. Jangan lupa kos jual rumah yang lain 

Ya, kami tahu korang dah dengan hasil jualan rumah - mungkin pelaburan korang selama ni dah memberi hasil atau korang ada rancang untuk membeli rumah yang lain pulak. Tapi, jangan lupa dengan kos yang perlu dibayar selepas jual rumah. 

Jadi, sebelum duit ni habis digunakan ke tempat lain, pastikan korang langsaikan segala kos-kos jual rumah ni terlebih dahulu: 
 

• Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) 

Korang tahu tak ada cukai yang perlu dibayar sekiranya kotang mendapat untung dari hasil jualan hartanah ni. Jangan bimbang, kalau takde untung, korang tak perlu bayar apa-apa pun!  Cukai ni perlu dibayar daripada sebarang keuntungan hasil jualan hartanah korang. Bayaran cukai ini pula bergantung kepada tempoh anda memiliki rumah tersebut. 

Sebagai contoh, jika korang menjual hartanah pada tahun keenam memiliki rumah tersebut (dan tahun berikutnya), korang tak perlu bayar. Tapi, korang akan dikenakan cukai sebanyak 30% jika menjual dalam tempoh 3 tahun memiliki rumah tersebut serta 20% untuk 4 tahun dan 15% jika 5 tahun. 

Jangan bimbang, korang masih boleh memohon pengecualian sekali seumur hidup ke atas keuntungan daripada jualan hartanah dan korang tak perlu membayar apa-apa CKHT. Pengecualian ni akan dikenakan syarat bahawa hartanah yang dijual perlulah sebuah kediaman persendirian dan anda pula seorang rakyat Malaysia.  

Kalau korang jenis malas nak pening-pening hadap nombor, guna je Kalkulator CKHT ni. 

Mesti korang terfikir: "Okay, kalau jual rumah takde untung, kena bayar jugak ke?" Jangan risau, kalau takde untung, tak perlu bayar apa-apa pun.
 

• Bayaran ejen atau agensi hartanah 

Bagi ejen hartanah yang telah membantu proses mengiklankan rumah dan mencari pembeli, korang perlu membuat bayaran ejen atau agensi hartanah ini. Bayaran kepada agensi bagi hartanah kediaman selalunya dalam 3.18% daripada harga jualan, termasuk Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST). 
 

• Bayaran guaman 

Bagi pihak peguam yang menguruskan proses menjual rumah ini dari sudut perundangan, korang kena bayar diorang jugak. Kalau korang berkongsi peguam dengan pembeli, bayaran adalah mengikut perbincangan yang telah dipersetujui. 

Kadar bayaran guaman di Malaysia bergantung kepada harga hartanah dengan kadar seperti berikut:   
 

Akhirnya, selesai pun! Tapi chup, sebelum eksaited nak jual rumah, jangan lupa perkara-perkara penting kat bawah ni:
 

1. Semak harga pasaran rumah korang - buat perbandingan di laman web hartanah, bertanyakan dengan jiran dan sebagainya. Kalau nak dapat outcome yang terbaik, korang lantik khidmat jurunilai yang bertauliah dan berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Malaysia (Board of Valuers, Appraisers and Real Estate Agents atau BOVAEA). 
    
2. Lantik peguam atau ejen hartanah. Benda ni terpulang pada korang. Tanya diri sendiri, korang ada ke kredibiliti untuk uruskan semua urusan ni dari awal hingga ke akhir termasuklah yang melibatkan undang-undang? Kalau jawapannya TAK, then faham-faham lah ye.
    
3. Sediakan dokumen yang lengkap. Proses menjual rumah ni boleh memakan masa, dan bukannya boleh diselesaikan dalam masa yang singkat. Ia boleh memakan masa yang lebih lama sekiranya korang tak bersedia dengan dokumen yang diperlukan atau lebih teruk, dokumen yang diperlukan tu dah sudah hilang!  Antara dokumen yang diperlukan:
    

• Salinan penyata gadai janji bank yang terkini 
• Kad pengenalan dan pasport 
• Salinan perjanjian jual beli 
• Salinan hak milik hartanah 
• Bil cukai tanah dan cukai taksiran terkini 
• Bil penyelenggaraan 3 bulan terakhir 
• Bil utiliti 3 bulan terakhir 

Akhir kata, kami harap semua urusan korang berjalan dengan lancar. Semoga berjaya! 


*Artikel ini diolah semula dari artikel “Cara jual rumah yang masih ada hutang dengan bank” yang diterbitkan kali pertama di iProperty.com.my. Artikel di atas bertujuan untuk memberi maklumat sahaja. Loanstreet tidak bertanggungjawab atas kerugian yang mungkin timbul jika ada sebarang tindakan anda dengan maklumat yang terdapat dalam artikel.