Untuk menilai kesan GST terhadap harga rumah (atau hartanah kediaman) secara lebih tepat, ia adalah penting untuk memahami bagaimana GST dilaksanakan (Klick di sini untuk penjelesan yang lebih terperinci dan mudah difahami mengenai bagaimana GST berfungsi di Malaysia). Selain daripada GST, kita mestilah juga mempunyai kefahaman tentang Cukai Jualan, di mana ia merupakan skim cukai kini yang mempengaruhi sektor hartanah. GST akan menggantikan Cukai Jualan pada April 2015.
Skim Cukai ke atas Harga Hartanah Kediaman – Persamaan
Kita perlulah mengenal pasti persamaan antara kedua –dua skim cukai ini sebelum membuat bandingan.
Persamaan antara GST dan Cukai Jualan kini adalah tiada cukai dikenakan atau akan dikenakan terhadap pengguna dalam pembelian rumah/hartanah kediaman. Dalam skim GST, hartanah kediaman berada dalam kategori GST Berkadar Pengecualian (tetapi sila mengambil perhatian bahawa GST akan dikenakan terhadap pengguna sekirannya dia membeli hartanah komersil kerana hartanah tersebut merupakan barangan dalam kategori GST Berkadar “Standard”).
Walau bagaimanapun, dalam proses pembuatan produk akhir ini (juga dikenali sebagai peringkat input dalam istilah cukai). Di bawah kedua-dua skim cukai ini, pemaju akan dikenakan cukai semasa pembelian input dan bahan-bahan mentah mereka. Dan ini menyebabkan perbezaan mula menjadi jelas antara kedua-dua skim cukai ini. Kadar cukai untuk input dan bahan-bahan adalah berbeza antara GST dan Cukai Jualan
Cukai Jualan vs GST ke atas Hartanah Kediaman – Perbezaan
Berdasarkan Akta Cukai Jualan 1972, bahan binaan asas seperti batu bata, simen dan jubin lantai adalah merupakan Barangan Jadual Pertama, di mana semua barangan dalam kategori ini tidak akan dikenakan sebarang cukai jualan. Sementara itu, bahan binaan yang lain merupakan Barangan Jadual Kedua, di mana semua barangan dalam kategori ini hanya akan dikenakan cukai jualan sebanyak 5%.
Dalam perlaksanaan GST yang baru ini, semua bahan binaan dan perkhidmatan (Cth: kontraktor, jurutera) akan dikenakan GST dengan kadar yang standard iaitu 6%. Ini mestilah akan meningkatkan kos pengeluaran pemaju.
Jika anda memahami bagaimana GTS dilaksanakan, kebanyakannya, kos cukai tambahan ini akan dipindahkan kepada pengguna akhir (GST Berkadar “Standard”), atau dituntut semula daripada kerajaan (GST Berkadar Sifar). Namun, dalam kes ini (GST Berkadar Pengecualian), kos cukai tambahan ini akan ditanggung sepenuhnya oleh pihak yang sebelum pengguna akhir – Pemaju. Pemaju tidak mempunyai “mangsa” seterusnya dalam rantaian bekalan.
Ini nampaknya merupakan berita baik untuk pembeli rumah kerana mereka tidak perlu membayar GST apabila membeli rumah atau hartanah kediaman. Walau bagaimanpun, seseorang itu tidak patut terlalu gembira untuk pekara ini. Ia adalah tidak sukar untuk dibayangkan bahawa pemaju akan cuba untuk merangkumi kos cukai tambahan ini ke dalam harga jualannya secra tersirat.
Sebelum & Selepas GST – Perbandingan
Jadual di bawah menunjukkan perbandingan antara kos sesebuah hartanah yang baru sebelum dan selepas GST. Cukai dan kos tertentu yang terlibat dalam jualan kepada pengguna akhir telahpun diringkaskan untuk tujuan perbandingan ini. Selain itu, satu andaian juga dibuat bahawa pemaju adalah mampu untuk memindahkan 100% cukainya kepada pengguna melalui harga jualan.
Contoh di atas menunjukkan harga hartanah kediaman yang baru telah meningkat sebanyak 3.41% selepas pelaksanaan GST. Namun, terdapatnya satu kelebihan bagi hartanah kediaman.
Secara keseluruhan, hartanah kediaman yang baru mempunyai peningkatan bebanan cukai yang lebih rendah berbanding dengan Hartanah Komersil yang merupakan barangan dalam kategori GST Berkadar “Standard”. Ini disebabkan bahawa pemaju bagi hartanah kediaman mungkin hanya akan memindahkan sebahagian dan bukan seluruh kenaikan kos cukainya ke dalam harga jualan akhir.
Kelemahan pada hartanah kediaman adalah penetapan harga untuk hartanah komersil akan lebih telus (Harga Jualan + GST), manakala harga hartanah kediaman yang baru akan melambung. Ini, kemudiannya, pastilah akan mempunyai kesan tidak langsung terhadap harga hartanah kediaman yang di pasaran sekunder.
Kesimpulan
Sebagai pembeli rumah/hartanah kediaman, ia adalah penting untuk mengetahui apakah kesan bagi pelaksanaan GST terhadap harga hartanah kediaman pada masa depan. Jika anda terlangkau keseluruhan artikel ini, sini adalah semua pandangan utama tentang artikel ini:
- Dengan pelaksanaan GST, ia akan mempunyai peningkatan sekali bagi harga hartanah
- Walaupun pemaju tidak dapat mengenakan GST kepada pembeli rumah, namun mereka boleh memindahkan kos cukai tersebut ke dalam harga jualannya secara tersirat
- Secara umumnya, kenaikan harga untuk hartanah kediaman baru akan lebih rendah berbanding dengan hartanah komersil baru
- Hartanah kediaman yang di pasaran sekunder juga akan menerima kesan tidak langsung dalam harganya.
Melengkapi diri dengan ilmu dan menggunakan alat perbandingan pinjaman perumahan, anda boleh membuat keputusan yang lebih baik mengenai bilakah patut membeli rumah anda.
Artikel ini ditulis dalam kerjasama dengan YYC Advisors. YYC Advisors ialah sekumpulan akauntan bertauliah profesional, pakar cukai dan perunding perniagaan/GST. Mereka menyediakan latihan GST untuk perniagaan yang bersedia untuk GST. Mereka menyediakan maklumat yang kompleks tetapi mudah untuk difahami oleh para peniaga. Untuk maklumat lanjut, sila merujuk kepada YYC Advisors.
