Sekatan atas Skim Kapitalisasi Faedah
Skim Kapitalisasi Faedah (ICS) adalah sejenis skim di mana kos faedah dijadikan modal (Cthnya. Disertakan ke dalam harga jualan) daripada yang dibayar oleh peminjam kerana ia ditanggung. ICS yang paling popular di Malaysia adalah DIBS di mana semasa tempoh pembinaan, pemaju (bukan pembeli) membayar sebarang faedah yang dikenakan ke atas pinjaman gadai janji sehingga pembinaan selesai.
Pemaju dengan tawaran DIBS, pemaju memasukkan kos pembayaran faedah ke dalam harga pelancaran mereka. Hasilnya, kos masa hadapan untuk memiliki harta (harga runcit + kos faedah) akan menjadi harga pasaran yang diiklankan, iaitu lebih tinggi daripada sepatutnya tanpa DIBS. Sejak harga hartanah ditetapkan pada keterlaluan, ini mewujudkan kecenderungan peningkatan kepada harga hartanah sekitarnya.
Selain daripada DIBS, sejenis lagi ICS adalah Skim Rebat Faedah Pemaju (DIRS). Skim ini, daripada membayar bayaran faedah secara langsung kepada bank-bank, pemaju akan membayar wang kepada peminjam kerana ia ditanggung sebaliknya – Rebat daripada pelbagai.
Melangkah ke tahun 2014, BNM akan menolak bank daripada menawarkan kemudahan tunai kepada mana-mana projek yang menawarkan sebarang bentuk Skim Kapitalisasi Faedah.
Nisbah Pinjaman-kepada-Nilai (LTV) berdasarkan Harga Jualan Bersih
Kebiasaanya pengiraan Margin Kewangan (a.k.a LTV) oleh bank berdasarkan harga di dalam Perjanjian Jual Beli (SPA). Amalannya, harga yang dinyatakan di dalam SPA biasanya adalah harga jualan kasar sebelum sebarang potongan harga / rebat khas yang diberikan. Kebanyakan kes, turut merangkumi kos yang melibatkan freebies yang dimasukkan oleh pemaju (Cthnya kelengkapan rumah yang percuma).
Implikasi daripada rebat ini / diskaun ialah kos permulaan untuk memiliki harta yang dikurangkan secara artificial. Pembeli boleh memiliki rumah dengan jumlah wang yang rendah dan leveraj pada margin kewangan yang lebih tinggi daripada yang mungkin. Selain itu, terdapat kesan herotan apabila harga pasaran yang diiklankan adalah tidak sama seperti harga jualan sebenar.
Melangkah ke hadapan, BNM telah memberi mandat bahawa pengiraan LTV untuk semua pembiayaan gadai janji mesti berasaskan kepada harga jualan bersih dan bukannya harga kasar. Ini adalah bersempena dengan satu lagi garis panduan untuk pemaju di mana mereka mesti menyatakan sepenuhnya sebarang rebat / diskaun dan tambahan ekstra yang ditawarkan oleh mereka dengan projek tersebut.
Contoh pengiraan yang menunjukkan antara perbezaan ketetapan LTV yang terbaru:
| Harga SPA: RM600,000 Rebat Ditawarkan: 7% Jumlah Nilai Rebat: RM42,000 Harga Bersih: RM558,000 Nisbah LTV : 90% |
||
| Pengiraan Sebelum Garis Panduan | Pengiraan Selepas Garis Panduan | |
| Jumlah Pinjaman | Harga SPA x LTV = RM600,000 x 90% = RM540,000 |
Harga Bersih x LTV = RM558,000 x 90 = RM502,200 |
| Bayaran Pendahuluan | RM18,000 | RM55,800 |
Kesimpulan
Langkah-langkah terbaru BNM bertujuan mengurangkan spekulatif dalam hartanah. Walau bagaimanapun, jika anda seorang pembeli rumah dengan niat yang tulen, langkah-langkah ini tidak seharusnya menghalang anda daripada membuat pembelian. Sentiasa ingat untuk menggunakan alat Perbandingan pinjaman Perumahan Loanstreet untuk memohon pinjaman perumahan anda sebaik sahaja anda telah membuat pembelian.
Image source http://seijieiga.blogspot.com/2013/01/property-cooling-measures.html
